投資20億的成都龍?zhí)端l(xiāng)古鎮(zhèn)是如何破滅的?

2013年4月26日，冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的成都龍?zhí)端l(xiāng)開業(yè)。據當時開發(fā)商統(tǒng)計，開業(yè)頭三天保守估計涌入13萬游人!

這是成都市民第一次見到在中心城區(qū)，唯一利用活水資源打造的特色街區(qū)，古香古色的建筑，小橋流水的情景，蘇州園林式風格……
 

媒體報道是這樣描述的：這幾天，龍?zhí)端l(xiāng)里的商家，尤其是餐飲的商家們簡直笑歡了。

一家豆花店的老板，周日中午1點就已經賣光了食品。一家中餐酒樓的老板面對滿當當的大堂忙得不可開交，“生意太好了，都忙得沒時間統(tǒng)計這幾天的營業(yè)額了”。

面對成都市民們的熱情，龍?zhí)端l(xiāng)相關負責人呼吁：龍?zhí)端l(xiāng)天天開放，市民們不用著急打擁堂。

熟料，“不著急打擁堂”竟一語成讖。三年后，龍?zhí)端l(xiāng)走向了另一個極端。

凄清冷靜的街道……

從前，美食街上只有幾個空攤……

欄桿銹蝕斑駁……

腐爛不堪的船只……

整個園區(qū)仿佛回蕩著凄婉的“絕奏”琴聲……
 

不到3年，便昔日繁榮不再，如今冷清至此。

成都龍?zhí)端l(xiāng)仿古小鎮(zhèn)投資20億元、經4年打造和建設，位于成都市成華區(qū)龍?zhí)犊偛拷洕呛诵膮^(qū)域，占地面積220畝，建筑面積16.1萬平方米，其規(guī)模相當于周莊古鎮(zhèn)，是龍?zhí)犊偛拷洕亲畲蟮呐涮醉椖俊?o:p>

成都龍?zhí)端l(xiāng)仿古小鎮(zhèn)的衰落背后，有著怎樣的深層次的原因導致如今的局面?

有人認為，在這場悲劇中，核心問題出現在特色小鎮(zhèn)規(guī)劃環(huán)節(jié)。

一、龍?zhí)端l(xiāng)位于龍?zhí)豆I(yè)總部基地核心區(qū)。它也需要類似的市場支持。不幸的是，該地區(qū)發(fā)展力度不夠。

二、項目主打的是成都及周邊城市的周邊游市場，可是現在除了建筑之外，文化上的混亂、業(yè)態(tài)上的空白，顯然低估了成都人的消費需求。

三、龍?zhí)端l(xiāng)號稱”清明上河園”，可惜也看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個噱頭，而龍?zhí)端l(xiāng)真正的文化靈魂卻不知道是什么。

四、倘若成都龍?zhí)端l(xiāng)有強大的市場支撐(外地游客，旅行社)，且與本土發(fā)生關聯(lián)(文化演出上的會客廳功能)，而且投入巨大精力、財力打造演藝項目，顯然也不會如此走下去。

五、不管景區(qū)再好,沒有內容,一切都是零,現在的龍?zhí)端l(xiāng)確實沒有任何內容。

六、一個在成都城市核心地帶的重大項目，龍?zhí)端l(xiāng)與成都、西蜀、乃至西南有沒有一點關系?

七、如果這是一個外來文化,它是否有落地生根的必要和可能,也就是說,在深圳世界之窗已然進入博物館的現在,江南水鄉(xiāng)從物理距離、文化距離、心理距離等角度,已經缺乏構成“魅惑”的可能了。
 

也有一部分人認為問題是由”操盤術”造成的：

一、經營理念仍停留在N年前的旅游景點經營理念中，沒有對旅游地產和商業(yè)房地產的思考。

二、運營團隊根本不了解旅游房地產或商業(yè)房地產。它不了解旅游地產或商業(yè)地產的核心，也無法為老板的正確決策提供支持;

三、定位不清楚，或者根本沒有定位，只關注建筑規(guī)劃，這是最無知的商人，沒有商業(yè)，沒有靈魂的建筑只是一堆鋼筋混凝土;

四、業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做旅游產業(yè)產還是商業(yè)產業(yè)，一個項目的方向錯了，注定永遠都是個悲劇;

五、無論是商業(yè)地產還是旅游房地產，最重要的不是地區(qū)的位置，也不是建筑，而是重點的吸引力，留住人才的核心在于特色，沒有特色的古鎮(zhèn)是無法存活的;

六、在現代商業(yè)市場中，沒有真正專業(yè)的旅游規(guī)劃團隊，很難做出好的商業(yè)項目;

七、文旅項目、商業(yè)地產、旅游地產快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎、功底、需要豐富的文旅項目、商業(yè)地產、旅游地產從業(yè)經驗;文旅項目沒有核心驅動力的主題和特色，東施效顰注定失敗。

八、尊重市場規(guī)律，尊重專業(yè)，遠離忽悠、遠離非專業(yè)才是出路。

山合水易認為，旅游休閑地產開發(fā)經營三大標準行動：
 

第一：摸清家底---項目屬性、經濟指標、可利用資源

在進行旅游項目建筑前，要根據基本土地屬性和類比的國家和地區(qū)發(fā)展案例，結合區(qū)域發(fā)展模式和客戶受眾區(qū)域，概述總體發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎上制定關鍵戰(zhàn)略舉措和發(fā)展戰(zhàn)略。

第二：摸清方向--項目發(fā)展方式及開發(fā)模式判斷

根據項目區(qū)域周邊的自然、人文等各種資源，塑造地方、項目區(qū)域景區(qū)的特有元素，找到景區(qū)及項目區(qū)域發(fā)展的引擎、核心驅動力、催化劑，從而激發(fā)項目的活力，吸引人們的眼球，引導和促進項目區(qū)域及景區(qū)的和諧發(fā)展。

第三：推出賣點——旅游、地產引擎的認知和選擇

對于旅游項目，旅游引擎功能的選擇定位與內容選擇是項目成功的關鍵性因素，關系到項目運作成功、品牌建立和旅游商業(yè)的銷售。

除此之外，還應注意以下一些問題：首先是政策導向;其次考慮公司的運作理念、目標及財務問題;再就是如何真正地將旅游與地產完美結合，解決旅游地產的核心要素產業(yè)問題。

成都龍?zhí)端l(xiāng)仿古小鎮(zhèn)的衰落為我們敲響了警鐘，現在國內旅游產業(yè)已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游價值創(chuàng)造中的作用。以娛樂、文化為主的休閑旅游項目，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業(yè)的發(fā)展趨勢。單一的傳統(tǒng)商務辦公向多元化的集團活動演變，衍生出來的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來發(fā)展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結合，細化、創(chuàng)新各種服務功能，滿足各類商務休閑人群的各種休閑旅游消費需求，將是未來商務旅游休閑產業(yè)化的必經之路。