如何打造中國休閑旅游文化地產(chǎn)的模式

    中國旅游休閑文化地產(chǎn)現(xiàn)狀，首先來關(guān)注中國休閑旅游文化地產(chǎn)前景展望，原來很多的企業(yè)投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，到目前為止投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過一百多家，除了國外的大公司還包括內(nèi)地的海航、中信等大型企業(yè)，北京、上海、海南、廣東、深圳等開發(fā)的已有地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百畝，并取得了較大的市場反映。

       中國改革開放以來隨著人民生活水平的逐步提高，特別是有產(chǎn)階級的形成，為旅游文化地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資產(chǎn)品的完善，多種市場價(jià)值的使之逐漸成為市場新寵，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景比較類似的發(fā)達(dá)國家70年代利用飛速發(fā)展的狀態(tài)無論是供給和需求都具備了一定的理由。

       目前中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)的形態(tài)主要以休閑旅游地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、實(shí)權(quán)酒店等模式出現(xiàn)，但相對產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況而言，投資商圍繞著旅游資源量身打造創(chuàng)造出了一定規(guī)模休閑旅游文化社區(qū)，休閑旅游文化產(chǎn)業(yè)更加突出了專業(yè)性，中國基本上休閑度假為核心形成綜合旅游體系，這種形態(tài)將是中國未來房地產(chǎn)旅游的發(fā)展趨勢，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變使旅游文化地產(chǎn)的空間加大，今后很長一段時(shí)間中國百姓的旅游消費(fèi)模式將發(fā)生根本性的變化，每年115天的假期對傳統(tǒng)的旅游方式的不滿足是以單純觀光旅游開始向休閑度假旅游過渡，形成了每年24%的增長幅度，根據(jù)國際通行發(fā)展慣例度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模需要的時(shí)間是35年，我國至少還有三至五年的發(fā)展空間。

       市場成熟，從投資商的角度看市場進(jìn)入城市發(fā)展階段，住宅市場成熟已基本到來，京滬深住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移，銷售市場出現(xiàn)萎縮的前兆，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開始物色新的領(lǐng)域，這將是旅游文化地產(chǎn)大發(fā)展的難得機(jī)遇，從市場需求的形式來看，在我國產(chǎn)生了巨大的休閑獨(dú)家市場需求，可以從云南和全國各地的知名景點(diǎn)上感受到。其次總有新的消費(fèi)群體不斷產(chǎn)生，年輕人具備了休閑度假的條件，另外我國不斷發(fā)展的西部和中部地區(qū)的需求也在產(chǎn)生，在這樣一個(gè)不斷成熟不斷更新不斷培育的消費(fèi)群體的消費(fèi)階段不斷升級的巨大市場中，中國旅游和旅游文化地產(chǎn)未來發(fā)展需求將是不可限量，當(dāng)前矛盾也在激化，較中國休閑旅游文化地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看存在著經(jīng)營模式單一缺乏創(chuàng)新，經(jīng)營開發(fā)方式普通過于傳統(tǒng)和呆板，采用單一的旅游風(fēng)景式不能形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成整體的營銷網(wǎng)絡(luò)，其次缺乏行業(yè)規(guī)范，巨大的市場迎來了眾多企業(yè)的爭奪，但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)，在我國是新興事物，中國人超前消費(fèi)的意識并不強(qiáng)，而且目前國內(nèi)市場在加大國際分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超過了國際上的支付能力，另外帶薪休假制度在我國并為全面實(shí)行，這使得消費(fèi)者對于投資更加的謹(jǐn)慎。

       在旅游文化地產(chǎn)的具體運(yùn)作過程中有些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙，例如物產(chǎn)權(quán)群分散，許多已經(jīng)商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

       旅游地產(chǎn)自身的模式定位也是，過分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，揮發(fā)獨(dú)立生存的能力，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生不利變化，別墅、度假村等產(chǎn)業(yè)將再次出現(xiàn)門可羅雀的景象，這將是我們的致命點(diǎn)。當(dāng)前實(shí)現(xiàn)社會主義核心價(jià)值觀的基本特征，科協(xié)性、時(shí)代性、開放性是背道而馳的，更與溫家寶總理提出文化產(chǎn)業(yè)應(yīng)對金融問題的新增長點(diǎn)也是不融合的。休閑產(chǎn)業(yè)還未在全社會形成共識，對概念的理論的認(rèn)識非常的淡漠，具有地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概念時(shí)空范圍很小，人們休閑獨(dú)家自由程度受到限制，休假的時(shí)間過于集中容易形成瓶頸，旅游地產(chǎn)不太符合中國目前的國情，旅游地產(chǎn)對中國人需要大量的金錢與時(shí)間，與西方國家不同的是一年中給予職工薪水夠旅游的并不多，帶薪休假在中國是剛剛起步，這樣不能解決人們旅游過于集中目的，在旅游地產(chǎn)打著休閑娛樂的旗號，風(fēng)險(xiǎn)投資的味道更濃一些，發(fā)展相對之后滯后影響旅游文化地產(chǎn)的發(fā)展，還需要相關(guān)法律支持，現(xiàn)在的分時(shí)度假酒店產(chǎn)權(quán)也是敏感的問題，有待于政府創(chuàng)新改革，旅游文化地產(chǎn)需要相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，中國的旅游文化地產(chǎn)還只是處于起步階段，在這樣的發(fā)展過程中出現(xiàn)問題是正常的，旅游文化地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的要求很高，對服務(wù)質(zhì)量的要求更高，這都不是一朝一夕可以完成的。

       缺乏規(guī)范的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式，中國行業(yè)的發(fā)展前景，旅游文化地產(chǎn)開發(fā)缺乏產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式，前期的盲目開發(fā)造成許多地區(qū)的旅游房地產(chǎn)出現(xiàn)售后空置的問題，大量新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的閑置，造成土地資源的浪潮，這首先是新一輪地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)的拉動(dòng)，同時(shí)也存在著產(chǎn)品定位的不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的不良后果，形成了部分的尷尬局面，如何打造產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式是旅游文化地產(chǎn)的重要內(nèi)容。

       旅游地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的位置并不大，以上存在的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不構(gòu)成負(fù)面影響，如果政府可以正確引導(dǎo)對房地產(chǎn)行業(yè)才會起到正面的積極推動(dòng)作用，只要有相關(guān)部門加強(qiáng)研究未來旅游文化地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)趨勢，規(guī)劃管理滿足市場需求，中國旅游文化地產(chǎn)將會有一個(gè)長期健康穩(wěn)步發(fā)展的未來。

       如何打造中國休閑旅游文化地產(chǎn)模式。中國旅游文化開發(fā)要在大前提下才能循環(huán)繼續(xù)下去，保護(hù)資源生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化古跡，絕不能破壞生態(tài)環(huán)境為代價(jià)，更不能旅游風(fēng)景區(qū)變?yōu)橘Y本的附著品，應(yīng)該給我們的歷史文化留下它應(yīng)有的生存空間，政府和開發(fā)商都要有底線，對資源和歷史要有深入的評估，要有尊重文化，尊重歷史，保護(hù)生態(tài)風(fēng)貌的前提下進(jìn)行合理開發(fā)，只有這樣我們的旅游文化地產(chǎn)才能長久地生存下去。

       政策環(huán)境的打造，首先我們需要克服政策的隨意性，保持政策的嚴(yán)肅性，旅游文化地產(chǎn)的發(fā)展需要相對的政策環(huán)境，不能要求給予優(yōu)惠政策，在市場經(jīng)濟(jì)條件下給優(yōu)惠政策本身就是違背了市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，在市場經(jīng)濟(jì)條件下要求的是公平，作為一個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)即不是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，更不是社會公益事業(yè)，這完全是商業(yè)性的開發(fā)，要求給政策的優(yōu)惠是沒道理的。開發(fā)商是否能夠達(dá)到政策上的公平，就當(dāng)前來說包括一些新的圈地運(yùn)動(dòng)都需要相應(yīng)的公平政策的支持，都需要政策的穩(wěn)定性，現(xiàn)在很多圈地，有些地方政府承諾的條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的權(quán)限，這樣的政策能持久嗎，開發(fā)商的前景又怎樣呢？依托一個(gè)不穩(wěn)定的和不切合實(shí)際的承諾政策，這本身就違背了科學(xué)發(fā)展觀的道理，所以即需要政策的公平又需要政策的穩(wěn)定，這才是旅游地產(chǎn)模式能夠真正生存的背景，我想不僅我們龐大的旅游地產(chǎn)如此，其他任何行業(yè)的開拓與推進(jìn)都需要政策的導(dǎo)航，其次我們必須要運(yùn)用好現(xiàn)在的政策法規(guī)，發(fā)展別不是針對某一個(gè)時(shí)間必須要制定什么樣的法，我們的國家在市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會變革的過程中，有多少大法都等著出臺，怎么會為分時(shí)度假出一個(gè)法規(guī)呢？誰來定，難道讓國務(wù)院常委會馬上出臺一個(gè)分時(shí)度假的大法嗎？除非中央人民政府專門成立一個(gè)應(yīng)急法規(guī)辦公室，這里面法制化的環(huán)境關(guān)鍵是本身市場經(jīng)濟(jì)的大法都落實(shí)不下來，是否落實(shí)下來市場的監(jiān)管力度是否到位，至于解決具體的問題需要具體的管理辦法或者管理?xiàng)l例，貴帶開拓進(jìn)一步研究探討，把希望寄托與出臺一個(gè)法規(guī)，希望法規(guī)保全市場這是不現(xiàn)實(shí)的，也不符合國家法律的實(shí)施效力，一般法律來講，針對某一事物的法規(guī)需要在事物發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)問題，然后再尋找解決問題的辦法，因此法規(guī)的滯后是正常的，一方面需要政府不斷創(chuàng)新，一方面希望開發(fā)商不斷地改革進(jìn)去，首先我們就要運(yùn)用政策法規(guī)引導(dǎo)和指導(dǎo)我們的旅游文化地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。

       目前推行的黃金周這種原始的低層次的破壞性的模式，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成巨大的負(fù)面影響，首先是黃金周一前一后的兩周老外不來，境外高端客戶減少，其次黃金周消費(fèi)價(jià)格畸形，第三大部分人由于旅游環(huán)境惡劣不愿意在黃金周出門旅游，正常的消費(fèi)受到抑制，對旅游資源也造成了巨大的破壞，消費(fèi)峰值使需要項(xiàng)目要不撐死要不餓死，黃金周制造了交通堵塞安全隱患重重，由此可見將黃金周改為均勻休閑制度的帶薪休假制度將起到巨大的拉動(dòng)作用，由觀光旅游轉(zhuǎn)化為度假旅游，對度假房地產(chǎn)的需求必須產(chǎn)生，休閑度假時(shí)代的到來比將對旅游文化地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。

       旅游文化地產(chǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)，是市場細(xì)分的結(jié)果，目前在中國大地已經(jīng)開發(fā)了正在運(yùn)作的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目近千家，隊(duì)伍將不斷地?cái)U(kuò)大，中國的旅游文化地產(chǎn)正在起步。發(fā)展趨勢之強(qiáng)大，發(fā)展前景之廣闊是以獨(dú)特的地產(chǎn)模式生存在浩瀚的空間，當(dāng)有強(qiáng)大需求的時(shí)候，對中國人多地少的國家不能不引導(dǎo)老百姓去購買度假房，將消費(fèi)大量的土地，造成很多的浪費(fèi)，什么樣的模式更適合中國呢？科學(xué)的產(chǎn)業(yè)模式非常的重要，要在構(gòu)建節(jié)約型社會，環(huán)境友好型社會上保證旅游文化房地產(chǎn)行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展，我們要做到少蓋房蓋好房，保護(hù)好環(huán)境，保護(hù)原生態(tài)，將旅游文化地產(chǎn)與資源文化相容相容，打造具有中國特色的旅游創(chuàng)新模式，實(shí)施海陸空連接，組建分時(shí)度假制度的逐漸形成，進(jìn)而才能更好地旅游文化消費(fèi)來拉動(dòng)社會經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，這也正是當(dāng)前旅游投資商必須要考量的重大課題，中國旅游文化地產(chǎn)是新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，前景廣闊，要把握好發(fā)展中的問題，必將成為建設(shè)中國特色社會主義事業(yè)中不可忽視的力量，在日新月異的環(huán)境中如何打造開拓市場的模式，已是當(dāng)前新形勢下應(yīng)對決策的挑戰(zhàn)，目前不僅局限在企業(yè)領(lǐng)域，在政府部門和其他行業(yè)部門也將如此。

       保護(hù)原生態(tài)開發(fā)新背景，挑戰(zhàn)舊觀念創(chuàng)造大旅游，我們應(yīng)該有這樣的展望。希望在廣闊的藍(lán)天下讓我們攜手合作，讓輝煌的旅游文化地產(chǎn)事業(yè)在中國大地上留下精神和物質(zhì)享受。

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